4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　開(kāi)發(fā)投資的投資者主要是賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)豐厚；置業(yè)投資的投資者則從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。

　　當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者主要是建成房地產(chǎn)后推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，通過(guò)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資，獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，這時(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給；當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、倉(cāng)儲(chǔ)用房等）或經(jīng)營(yíng)（如商場(chǎng)、酒店等）時(shí)，短期開(kāi)發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。要注意明晰這里的“短期投資”與“長(zhǎng)期投資”都是相對(duì)的概念，由于房地產(chǎn)本身壽命周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資本質(zhì)上屬于長(zhǎng)期投資。

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資目的有三：①自用，即自營(yíng)或消費(fèi)，這種行為在滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要的同時(shí)，也潛藏了保值、增值的訴求；②出租，獲取長(zhǎng)期收益；③出售或轉(zhuǎn)售，獲取出售或轉(zhuǎn)售收益。這里的出售或轉(zhuǎn)售有投資和投機(jī)兩種情形。目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為明顯，許多資金擁有者，比如“炒房團(tuán)”，囤積大量一手房或二手房，不斷買進(jìn)賣出，哄抬房?jī)r(jià)，從中漁利。這種行為，從某種意義上講，也屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資。

　　5．系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

　　系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)是指僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、投資者能夠加以控制的風(fēng)險(xiǎn)。