27.項目建成后出租經(jīng)營的靜態(tài)盈利指標計算

　　出租經(jīng)營型與出售型的主要區(qū)別在于計算項目總開發(fā)價值的方法不同，銷售型是用總銷售收入減去銷售稅費得出開發(fā)價值，而出租型中，把經(jīng)營期的凈租金或經(jīng)營收入折現(xiàn)到起始點的現(xiàn)值之和為總開發(fā)成本，折現(xiàn)期限為經(jīng)營期，用土地期限減去開發(fā)期。如果有轉(zhuǎn)售收入，也應折現(xiàn)求和

　　28.考慮土地增值稅的指標計算

　　考慮土地增值稅，要多減一項土地增值稅，其它計算不變

　　開發(fā)利潤＝總開發(fā)價值－總開發(fā)成本－土地增值稅

　　土地增值稅的計算詳見基本制度與政策第十章房地產(chǎn)稅收制度與政策（P245）

　　土增值的扣除項目包括：土地費用、開發(fā)成本、開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金

　　注意

　　銷售稅費不屬于成本，但屬于土增稅的扣除項目

　　計算步驟

　　扣除項目＝（總成本+銷售稅金）×（1+20%）

　　土地增值額＝銷售收入－扣除項目

　　土地增值率＝土地增值額/扣除項目

　　根據(jù)土地增值率R，分四級超率累進稅率

　　R不超過50%時，應納稅額＝土地增值額×30％

　　R在50%~100%時，應納稅額＝土地增值額×40%－扣除項目金額×5

　　R在100%~200%時，應納稅額＝土地增值額×50%－扣除項目金額×15

　　R超過200%的，應納稅額＝土地增值額×60%－扣除項目金額×35％

　　29. 現(xiàn)金流評估法

　　內(nèi)含

　　不僅要考慮總值，還要考慮發(fā)生的具體的年份

　　根據(jù)現(xiàn)金流量表來計算動態(tài)指標

　　現(xiàn)金流法適用的項目類型

　　居住小區(qū)綜合開發(fā)項目

　　商業(yè)區(qū)開發(fā)項目

　　工業(yè)開發(fā)項目

　　新區(qū)開發(fā)和舊城改造項目

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