【考頻指數(shù)】★★★

【考點精講】

一、優(yōu)先受償權

發(fā)包人未按照約定日期支付工程價款，承包人在多次最高發(fā)包人支付未果的情況下，可以與發(fā)包人協(xié)議將已完工程折價或者向人民法院申請將工程依法拍賣，折價或者拍賣所得價款，優(yōu)先受到償還的權利。

二、受償順序

1.建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。如果發(fā)包人將工程抵押給銀行或其他債權人以獲取工程貸款，那么承包人在銀行或者其他抵押人之前優(yōu)先受到工程款償還。

2.消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。開發(fā)商在未完工前對商品住宅進行預售的情況下，承包人的優(yōu)先受償權不得對抗全款或者支付大部分款項的購房者。

因此，若已完工程折價或拍賣后，受償?shù)捻樞蚴牵喝罨虼箢~購房者>承包商>銀行或其他債務人。

【經典例題】

1.某商品房開發(fā)工程因故停建，承包人及時起訴要求結算工程款并勝訴。法院在對該項目進行拍賣執(zhí)行中，有許多債權人主張權利。各債權人的清償順序依法應為( )。

A.承包人、抵押權人、普通債權人、全款購房人

B.抵押權人、普通債權人、全款購房人、承包人

C.普通債權人、全款購房人、承包人、抵押權人

D.全款購房人、承包人、抵押權人、普通債權人

【答案】D

【解析】本題考查的是工程價款的支付。最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復：(1)人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。(2)消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。