第一章 總則

　　第一條為加強我城市住宅區(qū)的管理，逐步實現房屋管理專業(yè)化、服務社會化、經營市場化，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用和維護，創(chuàng)造整潔文明、安全和方便的居住環(huán)境，根據有關法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用本市城市規(guī)劃區(qū)內的住宅區(qū)、住宅組團及其它物業(yè)的管理（以下統(tǒng)稱住宅區(qū)）。

　　住宅區(qū)規(guī)模，為新建住宅區(qū)2萬平方米以上，舊城改造區(qū)為1萬平方米以上。

　　第三條本辦法所稱業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。

　　第四條市房產管理部門是本市物業(yè)管理工作的行政主管部門（以下簡稱物業(yè)管理主管部門）。

　　住宅區(qū)所在地人民政府和市政、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、交能、物價、治安、供水、供電、供熱、供氣等主管部門應按照各自職現分工，對住宅區(qū)的物業(yè)管理工作進行指導和監(jiān)督、檢查。

　　第二章 業(yè)主自治組織

　　第五條業(yè)主管理委員會（以下科稱管委會），是代表和維護本住宅區(qū)內物業(yè)來主和非業(yè)主使用人的法權益，對住宅區(qū)物業(yè)實施群眾性自治管理的組織。

　　管委會由業(yè)主代表為主組成（不低于60％），可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員參加。管委會委員數額一般為5-15人，應由熱心公益事業(yè)，責任心強，有一定的組織能力和必要工作時間的人擔任，可以兼職。

　　管委會設主任、副主任，從管委會委員中產生，并可聘請執(zhí)行秘收1-2人，負責處理管委會的日常事務。

　　第六條新建住宅區(qū)在交付使用后，入住率達到50％或交付使用滿兩年的均應及時成立管委會；原有的住宅區(qū)在實施物業(yè)管理時要成立管委會。

　　第七條管委會業(yè)主代珍大會選舉產生，委員每屆任期三年，可以連選連任。首屆管委會在住宅區(qū)所在地人民政府街道辦事處指導下，由建設單位或原管理單位牽頭，吸收業(yè)主或非業(yè)主使用人代表及居委會人員，成立管委會籌備級，微首屆業(yè)主代表大會的籌備，起草管委會章程，推薦管委會委員候選人。

　　管委會全體會議每季度如開一次，經管委會主任提議或有三分之一以一的委員建議，可隨時召開會議。涉及本住宅物業(yè)管理的重大事項，由管委會過半數以上組成人咒實行無記名投票表決制度。管委會決定事項必須達到三分之二以上多數通過。

　　管委會換屆工作，在住宅區(qū)街道辦事處指導下，由上屆管委會負責。

　　第八條業(yè)主代表每屆任期三年，上一屆業(yè)主代表大會負責下一屆業(yè)主代表的產生。由每幢（單元）以戶為單位選舉建立3人左右的業(yè)主小組，并產生組長一人，參加住宅區(qū)業(yè)主代表大會。

　　業(yè)主單位可直接派代表，也可委托承租人或其他人參加，并由業(yè)主出具委托證明。

　　第九條住宅區(qū)業(yè)主代表大會應由管委會負責召集，每年至少召開一次，由三分之一以上業(yè)主代表提議可臨時召開業(yè)主代表大會。（業(yè)主代表大會行使職權略）

　　第十條管委會選舉產生后十五日內，持下列文件，向住宅區(qū)所在地人民政府道辦事處辦理登記一）成立管委會登記申請書；（二）住宅區(qū)基本情況及業(yè)主情況；（三）管委會委員名單及基本情況；（四）管委會章程；（四）第一次業(yè)主代表大會決議。

　　住宅區(qū)所在地人民政府街道辦事處應自受理登記申請之日起十五日內，完成審核登記工作，對不符合規(guī)定的不予登記，并收面通知申請人。

　　管委會應辦理登記后一個月內向市物業(yè)管理主管部門備案。

　　第十一條管委會在住宅區(qū)業(yè)主代表大會的監(jiān)督下，維護業(yè)主的合法權益，履行下列職責：

　�。ㄒ唬┬麄�、貫徹和執(zhí)行國家、省及本市有關物業(yè)管理的規(guī)定；督促業(yè)業(yè)主和非業(yè)主使用人自覺遵守《業(yè)主公約》，服從和配合物業(yè)管理工作；

　�。ǘ�）選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理舍同。物業(yè)管理合同期限一般不超過3年，到期右續(xù)簽或重新簽訂；

　�。ㄈ�）審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理費標準、年度計劃、服務預算和決算；

　�。ㄋ模�審議物業(yè)管理企業(yè)提高的大中修理和更新改造公用設施的報告；

　�。ㄎ澹┞犎�業(yè)主非業(yè)主使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；

　�。�六）召集并主持業(yè)主代表大會，至少每年召開一次，報告物業(yè)管理實施情況；

　�。ㄆ撸┲陛犑袠I(yè)主和非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)的糾紛；

　�。ò耍┓�律、法規(guī)規(guī)定的其它職責。

　　第十二條新建住宅小區(qū)建設單位應劃出使用面積不低于十平方米的管委會管理用房，原有的住宅小區(qū)，實行物業(yè)管理后，應在的有配套用房劃新建項目中統(tǒng)籌解決。

　　管委會的活動經費來源，已經建立物業(yè)管理專項基金的，可從增值部分中列支，未建立專項基金的與物業(yè)管理企業(yè)協商在物業(yè)管理服務費中適當補貼。

　　第三章 物業(yè)管理企業(yè)

　　第十三條物業(yè)管理企業(yè)實行分級管理。其成立前應持有關文件到市物業(yè)管理主管部門進行資質審查，領取資質證書后，到工商行下管理部門辦理注冊登記，方可接受管委會委托，承擔住宅區(qū)的物業(yè)管理。

　　物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產業(yè)的有關優(yōu)惠政策。

　　第十四條物業(yè)管理企業(yè)根據管委會簽訂的委托管理合同，對住宅區(qū)的物業(yè)實行統(tǒng)一管理。合同文本由市物業(yè)管理主管部門會同市工商行政管理部門統(tǒng)一印制。

　　物業(yè)管理企業(yè)慶在簽訂委托管理合同十五日內，將委托管理合同報市物業(yè)管理主管部門、市工商行政管理部門備案。

　　第十五條物業(yè)管理企業(yè)的權利：

　�。ㄒ唬└鶕�第托管理全同和有關的規(guī)定對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；

　　（二）根據委托管理全同和省、市有關規(guī)定收取物業(yè)管理費用；

　�。ㄈ�）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨礙物來管理的行為。并對造成的損害要求賠償；

　�。ㄋ模┮�求管委會協助管理；

　�。ㄎ澹┻x聘專業(yè)企業(yè)或聘用專人承擔專項業(yè)務；

　　（六）開展多種經營和有償服務；

　�。ㄆ撸┢渌�依法享有的權利。

　　第十六條物業(yè)管理企業(yè)的義務：

　�。ㄒ唬┞男形�托管理合同，對受委托管理的物業(yè)進行有關服務；

　　（二）接受管委會和住戶監(jiān)督，每年至少一次將物業(yè)管理實施情況報管委會，重大管理措施提交管委會審議決定；

　　（三）接受物業(yè)管理主管部門及其它有關主管部門的指導和監(jiān)督；

　�。ㄋ模┌l(fā)現違反本辦法的行為，及時向有關主管部門報告；

　�。ㄎ澹┢渌�依法誚盡的義務。

　　第十七條物業(yè)管理企業(yè)應在物業(yè)管理合同終止或解除后十五日內向管委會辦理下列事項，并向市物業(yè)管理主管部門各案。

　�。ㄒ唬�對預收的物業(yè)管理服務費用按實結算，多收的予以退還；

　　（二）移交全部物業(yè)檔案資料和有關的財務帳冊；

　�。ㄈ�）移交提供給物業(yè)管理企業(yè)承租使用的房屋、場地和其它財物。

　　第四章 住宅區(qū)物業(yè)的驗收與接管

　　第十八條住宅區(qū)的房屋及化共配套設施，必須統(tǒng)一規(guī)劃，同步建設。規(guī)劃配套設施中應增加物業(yè)管理企業(yè)和管委會辦公用房、經營用房等。

　　第十九條住宅區(qū)峻工后，在市建委主持下，會同市規(guī)劃部門、市物業(yè)管理主管部門、綠化、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)部門、住宅區(qū)所在地街道辦事處及建設單位進行綜合驗收和交接工作。其中物業(yè)管理單位、資金、用房等事項均已落實，方可交付使用。

　　第二十條住宅區(qū)管委會成立前，由開發(fā)建設單位負責物業(yè)管理，并可選聘物業(yè)管理企業(yè)提前介入進行前期管理，所簽全同日期至管委會成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)時止。

　　公有住房出售后，未成立管委會前，仍由售房單位負責管理。

　　第二十一條開發(fā)建設單位移交物業(yè)管理時，須一并移交下列資料：

　�。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)的規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

　�。ǘ�）單體的建筑、結構和設備竣工圖；

　�。ㄈ�）地下管網竣工圖；

　�。ㄋ模┳》壳鍍�；

　　（五）其它必要的資料。

　　物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變更時，原物業(yè)管理企業(yè)應將上述資料移交給新的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第五章 物業(yè)的使用的管理

　　第二十二條物業(yè)使用中禁止下列行為：

　�。ㄒ唬�損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌

　�。ǘ�）占用、損壞住宅的共用部位、共用設備或移裝共用設備；

　�。ㄈ�）在天井、庭園、平臺、屋頂及道路等搭建建筑物、構筑物或其他違章建筑的；

　�。ㄋ模┣终季G地、毀壞綠化；

　　（五）亂設攤、亂設集貿市場；

　　（六）亂倒垃圾、雜物；

　�。ㄆ撸┰诮ㄖ�物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

　�。ò耍┡欧庞卸�、有害物質劃者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；

　　（九）法律、法規(guī)禁止的其它行為。

　　第二十三條業(yè)主轉讓或出租住房時，應當將業(yè)主公約作為轉讓、出租合同的附件，并在簽訂合同之日起十日內書面告知管委會和物業(yè)管理企業(yè)。

　　業(yè)主或非業(yè)主使用人進行裝修，應當報物業(yè)管理企業(yè)登記備查；有下列情況之一的，應當征得管委會的書面同意，并報市房屋安全部門審批：

　�。ㄒ唬└淖兎课萁Y構的；

　�。ǘ�）改變房屋使用功能的；

　�。ㄈ�）加大房屋荷載的；

　�。ㄋ模┢渌�影響房屋的。

　　第二十四條住宅自用部位和自用設備，由業(yè)主負責維修。業(yè)主與非業(yè)主使用人另人協議的按其協議執(zhí)行。

　　第二十五條住宅區(qū)的共用部位、設備和公用設施，屬人為損壞的，其維修、更新用由責任人承擔。

　　住宅共用部位、設備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應予以配合，由責任人負責賠償。

　　因維修、裝修給相鄰業(yè)主、使用人造成損失的，由責任從負責修復賠償。

　　第二十六條宅區(qū)內綠化建設施工由小區(qū)建設單位或委托物業(yè)管理企業(yè)負責實施，資金由建設單位支付。綠化建設的施工質量監(jiān)督和竣工驗收，由園林綠化部門負責。日常養(yǎng)護和管理由物業(yè)管理企業(yè)負責。

　　第二十七條住宅區(qū)內環(huán)境衛(wèi)生管理職責分工：

　�。ㄒ唬┣鍜弑�潔。住宅區(qū)內住用戶室外的公共環(huán)境和清掃保潔，由物業(yè)管理企業(yè)。

　�。ǘ�）住宅區(qū)內居民生活垃圾由物業(yè)管理運至環(huán)衛(wèi)部門的中轉丫，從中轉站向外清運，由環(huán)衛(wèi)部門負責，并按有關規(guī)定收費。

　　市直管公房住宅區(qū)（庭院）實行物業(yè)管理涉及垃圾由住宅區(qū)（庭院）運至中轉站的，環(huán)衛(wèi)部門免收費用。

　�。ㄈ�）住宅區(qū)內公共廁所，化糞池，垃圾道，箱等環(huán)境衛(wèi)生設施的日常管理，維護和消殺工作，由物業(yè)管理企業(yè)負責。

　　第二十八條住宅區(qū)內交通安全、治安、消防管理職責：

　�。ㄒ唬┳≌瑓^(qū)交通設施，由物業(yè)管理企業(yè)負責維護、管理，并按規(guī)定對進入車輛收費，專業(yè)管理部門的工程作業(yè)車輛和住戶搬家車輛進入住宅區(qū)的應免收停車費、過路費。在住宅區(qū)內發(fā)生交通事故，報請公安交通管理部門處理。

　　（二）保安工作應在當地公安機關的指導下，由物業(yè)管理企業(yè)組織對管理區(qū)域的安全巡視工作。

　�。ㄈ�）消防工作由公安消防部門負責。

　　第二十九條住宅區(qū)內道路和排水設施的管理，以市政設施管理部門管理的道路及排水設施與住宅區(qū)內的道路及排水設施的連接處為界；住宅區(qū)內的由建設單位移交物業(yè)管理企業(yè)管理。

　　第三十條會計室區(qū)供水設施、供熱設施管理職責分工，以產權歸屬為界，界限以外的供水管道及設備、供熱管道及設備，分別由供水部門、供熱部門負責維護管理。界限以內的，由業(yè)主或非主使用人負責維護管理并承擔費用，也可委托物業(yè)管理企業(yè)實施。燃氣管道設施仍由市煤氣公司管理、維修，并以產權為界，界限以內的設施維修管理費用由業(yè)主或埋業(yè)主使用人承擔。

　　第三十一條住宅區(qū)供電設施的維護管理，按產權歸屬確定，界限以內的委托物業(yè)管理企業(yè)管理，界限以外的由供電部門負責維護管理。其中屬共用低壓供電的，以供電接戶線用戶端最后支持物為分界點，支持物屬供電企業(yè)。屬10千伏公用高壓線路供電的線路及高壓下戶線，以用戶配電室前的第一斷路或第一支持物為分界點，第一斷路器或第一支持物屬供電企業(yè)。

　　第三十二條住宅區(qū)內有線電視、電信及相關設備、設施、線路等土均分別由有線電視、電信等專業(yè)管理部門各自負責維護、管理；住宅區(qū)內的路燈由物業(yè)管理企業(yè)負責維護、管理，費用由業(yè)主或非業(yè)主使用人支付。

　　第三十三條各專業(yè)管理部門可按規(guī)定委托物業(yè)管理企業(yè)代收相關費用。

　　第三十四條實施物業(yè)管理的新建住宅區(qū)，設立居委會由轄區(qū)街道辦事處按規(guī)定程序報批，經營性的管理服務由物業(yè)管理企業(yè)負責或逐步向物業(yè)管理企業(yè)移交，其經營收應用于小區(qū)物業(yè)管理。

　　第六章 住宅區(qū)物業(yè)管理費用與專用房屋

　　第三十五條住宅區(qū)物業(yè)管理費構成。

　　（一）開發(fā)建設單位繳納的住宅區(qū)公用設施專用基金；

　�。ǘ�）房屋產權人繳納的住宅維修基金；

　�。ㄈ�）住房繳納的管理服務費。

　　第三十六條新建成住宅區(qū)，開發(fā)建設單位應當按小區(qū)建設總投資2％的比例，向物業(yè)管理主管部門繳納住宅區(qū)公用設施專用基金，該項基金計入建設成本，由市房產管理部門在辦理房屋產權交易手續(xù)時代收。

　　住宅區(qū)公用設施專用基金用于住宅區(qū)公用設施的維修養(yǎng)護，由物業(yè)管理主管部門設專帳管理，管委會向物業(yè)管理主管部門申請使用。

　　第三十七條住宅維修基金由房屋產權人按規(guī)定定期向物業(yè)管理企業(yè)交納，并以房屋本體為單位，設立專帳管理，管委會向物業(yè)管理主管部門申請使用。

　　第三十八條公有住房售房房款中預提取高層30％，多層20％的資金，作為公用設施、共用部位設備的維修基金，其管理和使用按照市公有住房售后管理辦法執(zhí)行。

　　第三十九條公用設施專用基金和共用部位、設備維修基金不足時，超出費用，由產權人（產權人與使用人另有約定的按約定執(zhí)行）按其所有房屋面積占總建筑面積的比例分攤。

　　第四十條物業(yè)管理服務收費，應根據不同項目的性質和特點，分別實行政府定價，政府指導價和經營者定價。

　　為物業(yè)業(yè)主，非業(yè)主使用人提供的公共環(huán)境衛(wèi)生清掃、綠化維護、保安、車和自行車等車輛存放等服務，實行政府定價；對于室內設施維修、房屋本體公用設施的維修及住宅公用設施的管理維修實行政府指導價；對于未進住前房屋的管理及業(yè)主、使用人個別要求提供的特殊服務，實行經營者定價。

　　第四十一條實行政府定價或政府指導價的物業(yè)管理公共收費標準，按有關規(guī)定執(zhí)行，住宅區(qū)管委會和物業(yè)管理企業(yè)根據實際提供服務項目、內容及各項費用開支情況確定的具體收費標準，應向市物價部門申報，物價部門受理申報后，應當片求市物業(yè)管理主管部門意見，并以城市住宅區(qū)為單位化別核定。

　　實行經營者定價的物業(yè)管理服務收費標準，應報市物介部門和市物業(yè)管理主管部門備案。

　　第四十五條物業(yè)管理服務收費的構成包括：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)職工的工資以及按照國家規(guī)定提取的福利費；

　�。ǘ�）城市住宅區(qū)公用設施和設備的運行、維修費；

　　（三）城市住宅區(qū)綠化、清潔衛(wèi)生和保安服務所需的資損耗補償費；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理企業(yè)的辦公費；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理企業(yè)的固定資產折舊費；

　�。�六）法定稅費；

　�。ㄆ撸├麧�。

　　凡物業(yè)管理企業(yè)已收到的費用，其它任何部門、單位，不得向業(yè)主、非業(yè)主使用人重復收取。

　　第四十三條開發(fā)建設單位，在移交住宅區(qū)時，應當按照住宅區(qū)總建筑面積0.1％的比例，無償提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房（一般不超過200平方米），產權歸國家所有，移交給房產管理部門統(tǒng)一管理，由物業(yè)管理企業(yè)使用。

　　第四十四條開發(fā)建設單位在移交住宅區(qū)時，應當按照住區(qū)總建筑面積的0.5％比例以建筑成本是供物業(yè)管理商業(yè)用房，產權歸管委會所有，由物業(yè)管理主管部門監(jiān)管，委托物業(yè)管理企業(yè)進行經營。

　　商業(yè)用房的購置費用可從住宅區(qū)公用設施專用基金中墊支，并從該商業(yè)用房的經營收入中回收。

　　商業(yè)用房和住宅區(qū)內其它有經濟收入的化用設施、設備和場地，均由物業(yè)管理企業(yè)按照委托管理合同經營，其收入用于補充住宅區(qū)的管理服務費。

　　第四十五條企業(yè)、單位為單位建設的，而且沒有商品房的住宅生活區(qū)，第四十三條和第四十四條中所說的物業(yè)管理所需辦公用房和商業(yè)用房由該企業(yè)、單位統(tǒng)一管理，并提供給物業(yè)管理企業(yè)使用和經營。

　　第七章 法律責任

　　第四十六條違反本辦法第二十二條規(guī)定的，物定管理企業(yè)有權制止，并要求其限期改正，期不改正的，可依法強制恢復，造成損失的，有權要求賠償。

　　違反第二十二條（一）、（二）、（三）項，情節(jié)嚴重的，由物業(yè)管理主管部門責令限期改正，并可處一千元以下的罰款；違反（四）、（五）、（六）、（七）、（八）項，情節(jié)嚴重，由有關行政管理部門根據相關法律、法規(guī)規(guī)定處罰。

　　第四十七條業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理服務合同交納物業(yè)管理服務費用的，物業(yè)管理企業(yè)可按日加收應交納費用千分之三的滯納金或約定加收滯納金。

　　第四十八條未經市物業(yè)管理主管部門資質審查而擅自承擔住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務的，市物業(yè)管理主管部門責令限期辦理資質審查手續(xù)、逾期仍不辦理的，對其處以十千元以上，十萬元以下的罰款，并責令其停止對住宅區(qū)物業(yè)的管理。

　　第四十九條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，有下列行為之一的住戶有權向管委會投訴劃向物業(yè)管理主管部門反映，管委會有權予以制止并要求期改正，有權要求賠償給住戾造成的損失，情節(jié)嚴重的有權解除委托管理合同，有第（三）項行為的，由物價部門根據國家的關規(guī)定予以處罰：

　�。ㄒ唬�對房屋及公用設施、設備修繕不及時的；

　�。ǘ�）管理制度不健全的，管理混亂的；

　�。ㄈ�）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

　�。ㄋ模┥米愿淖兎课莺凸�用設施用途的；

　　（五）有其它不履行或不完全履行委托管理合同規(guī)定義行為的。

　　第五十條違反本辦法第三十六條第款，第四十三條，第四十四條第款規(guī)定的，物業(yè)管理主管部門應當現令開發(fā)建設單位限期履行；在規(guī)定期限內仍不履行的，物業(yè)管理主管部門可申請人民法院強制執(zhí)行；并有權要求開發(fā)建設單位從逾期之日起，按日支付千分這一的滯納金。

　　第五十一條當事人對行政處罰決定不服的可以提起訴訟或申請行政復議，逾期不提起訴訟或不申請復議又不履行處罰決定的，由信出處罰決定的部門申請人民法院強制執(zhí)行。

　　第八章 附則

　　第五十二條本辦法發(fā)布后，新建的住宅區(qū)必須按照本辦法實行物業(yè)管理；本辦法發(fā)布前已交付使用的住宅區(qū)就按本辦法逐步實行物業(yè)管理。

　　第五十三條各縣（市）、峰峰礦區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)的物業(yè)管理及全市范圍內寫字、商住、別墅等樓宇的物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。

　　第五十四條本辦法自公布之日施行。