市場背景描述與分析是要說明和分析估價(jià)對象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場總體狀況，并應(yīng)有針對性地較詳細(xì)說明、分析過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來同類房地產(chǎn)的市場狀況。由于估價(jià)對象的類型不同，估價(jià)的目的不同，所以影響其市場價(jià)格變動的主要因素及其影響深度會有所不同。因此不同估價(jià)報(bào)告的市場背景描述與分析會有較大的差異，這一部分也是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作當(dāng)中難度較大的部分，特別是一些大型項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告。

　　對市場背景描述與分析應(yīng)注意把握好以下方面：

　?。?）要按照從宏觀到微觀、由大區(qū)域市場到小片區(qū)市場的寫作順序系統(tǒng)地分析估價(jià)對象所處房地產(chǎn)市場背景，并且重點(diǎn)針對估價(jià)對象所處片區(qū)和類似物業(yè)市場。

　　（2）要注意與估價(jià)目的的關(guān)聯(lián)性。因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，估價(jià)對象的范圍、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、評估的價(jià)值類型、估價(jià)依據(jù)可能不同，因此估價(jià)應(yīng)考慮的市場背景因素也可能不同。

　?。?）要注意與估價(jià)方法的對應(yīng)。如采用比較法時(shí)，則要分析估價(jià)對象所處片區(qū)市場類似物業(yè)的買賣交易活躍程度、類似物業(yè)的價(jià)格水平等，而采用收益法則要側(cè)重于分析估價(jià)對象所處片區(qū)市場類似物業(yè)租賃活躍程度以及租金水平。

　　（4）房地產(chǎn)市場是一個(gè)動態(tài)的市場，因此要對估價(jià)對象所處區(qū)域房地產(chǎn)市場一定時(shí)期內(nèi)的供需狀況及價(jià)格走勢進(jìn)行一定的預(yù)測。

　?。?）應(yīng)注意一定時(shí)期相關(guān)政策、法規(guī)的出臺對房地產(chǎn)市場的影響。

　?。?）要注意引用的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)以及估價(jià)對象相關(guān)行業(yè)信息、政策法規(guī)等的時(shí)效性、準(zhǔn)確性。