房估知識點：住宅房地產市場調查研究報告內容構成

1.宏觀環(huán)境分析

（1）經濟環(huán)境。首先要闡明城市的地位，即城市所處經濟圈的基本情況，城市在所處經濟圈中的地位。第二要分析城市的經濟發(fā)展狀況。即分析城市GDP和人均GDP及其變化情況、產業(yè)結構及其演進、城市主導產業(yè)及重大產業(yè)投資發(fā)展狀況、固定資產投資和房地產投資情況以及房地產開發(fā)投資占固定資產投資的比重、城市化進程等。

第三分析城市的社會發(fā)展狀況。即分析城市人口及其近年的變動情況、城市外來人口狀況與人口導入政策、城市在崗職工平均工資水平及其變化趨勢、城市居民人均可支配收入及其變動趨勢、城市居民儲蓄存款余額及其變化趨勢、社會消費品零售額。

（2）城市規(guī)劃。分析城市發(fā)展的總體目標，城市總體布局規(guī)劃；城市區(qū)域功能劃分，各區(qū)域規(guī)劃發(fā)展目標；城市交通建設狀況；城市更新和舊村改造。

（3）政策環(huán)境。政策環(huán)境是指房地產開發(fā)所面臨的政策和制度環(huán)境，主要分析與房地產有關的財政政策、貨幣政策、產業(yè)政策和土地政策等。

2.房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析

（1）城市土地供應。分析城市歷年土地成交情況、區(qū)域土地價格變動，土地出讓政策變化和土地供應特征等。

（2）城市住宅開發(fā)狀況。分析歷年住宅施工面積、新開工面積、竣工面積等。

（3）住宅供給和需求狀況。分析歷年住宅批準預售面積、政策性住房建設狀況、歷年住宅銷售面積和銷售金額、空置面積、市場消化系數(shù)、外銷面積、平均價格、房價收入比等。

（4）存量住宅交易狀況。分析歷年存量房成交面積、成交價格、存量房租售價格比等。

3.客戶分析

（1）產品的需求特征。分析市場上主流的和消費者偏好的住宅類型、建筑風格、戶型結構、建筑面積、功能空間的配置、面積分配；小區(qū)環(huán)境設計；小區(qū)配套設施。

（2）產品購買決策過程。分析消費者購房的動因，獲取信息的途徑，影響消費者決策的因素等。

（3）客戶生活形態(tài)特征。分析不同生活形態(tài)下不同族群的生活觀、消費觀和傳播觀，如消費者年齡、家庭生命周期、個人和家庭收入、工作及休閑觀念、購物與消費方式等方面。

4.競爭分析

（1）競爭對手分析。主要是針對競爭對手的專業(yè)化程度、品牌知名度、資金實力、開發(fā)經營方式、樓盤質量、成本狀況及成本優(yōu)勢、價格策略、與當?shù)卣块T的關系、歷年來的項目開發(fā)情況以及項目銷售情況等方面進行分析研究。

（2）競爭項目分析。主要是分析建成或正在建設中的競爭性項目，具體包括：項目區(qū)位、占地面積、建筑面積、規(guī)劃與建筑特征、配套設施、綠化率、面積戶型、裝修標準、建造年代、空置、價格、付款方式、廣告策略、銷售狀況等。

2017年房地產估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學習參考，祝大家學習愉快、考試順利！