房估知識點(diǎn)：工程造價計(jì)價的方法

1.工程建設(shè)定額計(jì)價法

工程建設(shè)定額計(jì)價法是我國工程造價計(jì)價中比較傳統(tǒng)的方法，依據(jù)建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的各種工程預(yù)算定額來計(jì)算工程造價。

基本特征是"價格＝定額＋費(fèi)用＋文件規(guī)定"

工程建設(shè)定額，是工程建設(shè)中單位質(zhì)量合格的產(chǎn)品上人工、材料、機(jī)械、資金消耗的規(guī)定額度。

工程建設(shè)定額的分類

（1）按定額反映的生產(chǎn)要素消耗內(nèi)容劃分--勞動消耗定額、機(jī)械消耗定額和材料消耗；

（2）按定額編制的程序和用途劃分--施工定額、預(yù)算定額、概算定額、概算指標(biāo)和投資估算；

施工定額，是以工序?yàn)閷ο?，表示產(chǎn)品生產(chǎn)數(shù)量和生產(chǎn)要素消耗綜合關(guān)系編制的定額，是施工企業(yè)組織生產(chǎn)和加強(qiáng)企業(yè)管理而在企業(yè)內(nèi)部使用的定額，由勞動定額、機(jī)械定額和材料定額組成。用于工程施工管理。

預(yù)算定額，是在編制施工圖預(yù)算階段，以工程中的分項(xiàng)工程或結(jié)構(gòu)構(gòu)件為單位編制的，計(jì)算工程造價，和計(jì)算工程中的勞動，機(jī)械臺班，材料需要的定額。是計(jì)價性定額。是調(diào)整工程預(yù)算和造價的基礎(chǔ)，也是編制施工組織設(shè)計(jì)，施工技術(shù)財(cái)務(wù)計(jì)劃的參考。

概算定額，以擴(kuò)大分項(xiàng)工程或擴(kuò)大結(jié)構(gòu)構(gòu)件作為對象編制的，計(jì)算和確定該工程項(xiàng)目的勞動、機(jī)械臺班、材料消耗額所用的定額。

概算指標(biāo)，是概算定額的擴(kuò)大與合并，是以整個建筑物和構(gòu)筑物為對象，以更為擴(kuò)大的計(jì)量單位編制的，包括勞動定額、機(jī)械臺班定額、材料定額三個部分，同時列出了各結(jié)構(gòu)分部的工程量及單位建筑工程的造價。

投資估算，是在項(xiàng)目建議書和可行性研究階段編制投資估算、計(jì)算投資需要量時使用的定額。

（3）按照工程的費(fèi)用劃分--建筑工程定額、設(shè)備安裝工程定額、建筑安裝工程費(fèi)用定額、工器具定額及工程建設(shè)其他費(fèi)用定額；

（4）按照專業(yè)性質(zhì)--全國通用定額、行業(yè)通用定額和專業(yè)專用定額；

（5）按照主編單位和管理權(quán)限劃分--全國統(tǒng)一定額、行業(yè)統(tǒng)一定額、地區(qū)統(tǒng)一定額、企業(yè)定額、補(bǔ)充定額。

工程建設(shè)定額計(jì)價的基本方法與程序

1）人工費(fèi)

人工費(fèi)＝Σ（工日消耗量×日工資單價）

人工費(fèi)＝Σ（工程工日消耗量×日工資單價）

2）材料費(fèi)

材料費(fèi)＝Σ（材料消耗量×材料單價）

3）施工機(jī)具使用費(fèi)

＝Σ（施工機(jī)械臺班消耗量×機(jī)械臺班單價）

4）企業(yè)管理費(fèi)

以分部分項(xiàng)工程費(fèi)為計(jì)算基礎(chǔ)

企業(yè)管理費(fèi)費(fèi)率（%）＝生產(chǎn)工人年平均管理費(fèi)/（年有效施工天數(shù)×人工單價）×人工費(fèi)占分部分項(xiàng)工程費(fèi)比例（%）

5）利潤

根據(jù)企業(yè)自身需求結(jié)合建筑市場實(shí)際自主確定，利潤在稅前建筑安裝工程費(fèi)的比重可按不低于5%且不高于7%的費(fèi)率計(jì)算。

6）規(guī)費(fèi)

社會保險費(fèi)和住房公積金＝Σ（工程定額人工費(fèi)×社會保險費(fèi)和住房公積金費(fèi)率）

7）稅金

稅金＝稅前造價×綜合稅率（%）

8）單位工程概預(yù)算造價＝人工費(fèi)＋材料費(fèi)＋施工機(jī)具使用費(fèi)＋企業(yè)管理費(fèi)＋利潤＋規(guī)費(fèi)＋稅金

9）單項(xiàng)工程概算造價＝Σ單位工程概預(yù)算造價＋設(shè)備、工器具購置費(fèi)

10）建設(shè)項(xiàng)目工程全部概算造價＝Σ單項(xiàng)工程的概算造價＋有關(guān)其他費(fèi)用＋預(yù)備費(fèi)

2.工程量清單計(jì)價法

（1）工程量清單--建設(shè)工程實(shí)行工程量清單計(jì)價的專用名詞，表示的是擬建工程的分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目、措施項(xiàng)目、其他項(xiàng)目、規(guī)費(fèi)項(xiàng)目和稅金項(xiàng)目的名稱和相應(yīng)數(shù)量等的明細(xì)清單。

純國有資金投資或國有資金投資為主的工程建設(shè)項(xiàng)目，必須采用工程量清單計(jì)價。

（2）工程量清單的內(nèi)容

工程量清單由分部分項(xiàng)工程量清單、措施項(xiàng)目清單、其他項(xiàng)目清單、規(guī)費(fèi)項(xiàng)目清單、稅金項(xiàng)目清單組成，主要包括工程量清單說明和工程量清單表兩部分。

工程量清單說明主要是招標(biāo)人解釋擬招標(biāo)工程的工程量清單的編制依據(jù)以及重要作用，明確清單中的工程量是招標(biāo)人估算得出的，僅僅作為投標(biāo)報價的基礎(chǔ)。

工程清單表作為清單項(xiàng)目和工程數(shù)量的載體，是工程量清單的重要組成部分。

（3）工程量清單計(jì)價的基本方法與程序

工程量清單計(jì)價的基本過程：在統(tǒng)一的工程量計(jì)算規(guī)則的基礎(chǔ)上，根據(jù)具體工程的施工圖紙計(jì)算出各個清單項(xiàng)目的工程量，再根據(jù)所獲得的工程造價信息和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)計(jì)算得到工程造價。

具體方法如下：

1）分部分項(xiàng)工程費(fèi)＝Σ（分部分項(xiàng)工程量×綜合單價）

2）措施項(xiàng)目費(fèi)＝Σ（措施項(xiàng)目工程量×綜合單價）

3）其他項(xiàng)目費(fèi)＝暫列金額＋暫估價＋計(jì)日工＋總承包服務(wù)費(fèi)

4）規(guī)費(fèi)＝工程排污費(fèi)＋社會保障費(fèi)＋住房公積金

5）稅金＝營業(yè)稅＋城市建設(shè)維護(hù)稅＋教育費(fèi)附加＋地方教育費(fèi)附加

6）單位工程報價＝分部分項(xiàng)工程費(fèi)＋措施項(xiàng)目費(fèi)＋其他項(xiàng)目費(fèi)＋規(guī)費(fèi)＋稅金

7）單項(xiàng)工程報價＝Σ單位工程報價

8）建設(shè)項(xiàng)目總報價＝Σ單項(xiàng)工程報價

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！