房估知識點：計算建筑面積的有關規(guī)定

（1）計算全部建筑面積的范圍

1）永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

2）房屋內的夾層、插層、技術層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。

3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。

4）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平面積計算。

5）挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

6）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平面積計算。

7）有柱（不含獨立柱、單排柱）或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

8）玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

9）屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算。

10）有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫面積計算建筑面積。

（2）計算一半建筑面積的范圍

1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

2）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

3）未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

【例題】根據《房產測量規(guī)范》，下列項目中，計算一半建筑面積的是（ ）。

A.無頂蓋的室外樓梯

B.無柱的雨篷

C.無頂蓋的陽臺

D.房屋之間無上蓋的架空通廊

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產面積測算。無頂蓋的室外樓梯屬于計算一半建筑面積的范圍。參見教材P145。

（3）不計算房屋面積的范圍

1）層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室等。

2）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。

3）房屋之間無上蓋的架空通廊。

4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

5）建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

6）騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

7）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

8）活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

9）獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

10）與房屋室內不相通的房屋間的伸縮縫。

【例題】下列有關房屋建筑面積計算的表述中，正確的有（ ）。

A.層高超過2.20m（含2.20m）的永久性建筑不計算建筑面積

B.大廳內的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算建筑面積

C.與兩邊房屋相連無上蓋的架空通廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積

D.無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算建筑面積

E.突出房屋墻面的無柱雨篷按其上蓋水平投影面積的一半計算建筑面積

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是房地產面積測算。層高超過2.20m（含2.20m）的永久性建筑，應計算建筑面積；與兩邊房屋相連無上蓋的架空通廊、突出房屋墻面的無柱雨篷，都是不計算面積的。參見教材P145。

（4）幾種特殊情況下，計算建筑面積的規(guī)定

1）同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。

金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關規(guī)定處理。

2）房屋屋頂為斜面結構（坡屋頂）的，層高（高度）2.20m以上的部位計算建筑面積。

3）全封閉陽臺、有柱挑廊、有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影全部計算建筑面積。未封閉的陽臺、無柱挑廊、有頂蓋未封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影的一半計算建筑面積。

4）與室內任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應計算建筑面積。

5）對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20m以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。

6）樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。

7）臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結構，均不計算建筑面積。

8）與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。

9）室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計算。

【2012年試題】樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。（ ）

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產面積測算。樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。參見教材P146。

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