2016年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將在2016年10月15、16日進(jìn)行，考生朋友們正在緊張的備考中，為了使大家的復(fù)習(xí)更有針對(duì)性，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別分享了房估《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》科目的知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)大家有所幫助，祝大家備考愉快，夢(mèng)想成真！

（一）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況

1.交通條件

工業(yè)企業(yè)通常需要大量運(yùn)進(jìn)原材料及燃料，運(yùn)出產(chǎn)品，因此必須有便捷的交通條件，例如：鄰近公路交通干線或有符合運(yùn)輸條件的道路與公路干線相連，有鐵路專用線進(jìn)入廠區(qū)，鄰近通航河道（或海岸）且有專用碼頭。以上公路、鐵路和水運(yùn)交通條件若能同時(shí)滿足兩項(xiàng)以上則更好。

2.基礎(chǔ)設(shè)施

工業(yè)生產(chǎn)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的依賴較強(qiáng)，當(dāng)?shù)氐碾娏?yīng)情況，生產(chǎn)用水能否滿足需要，排污及污染治理的可能性，通訊條件等等，都是影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況。

3.地理位置

有些工業(yè)生產(chǎn)要求對(duì)地理位置的選擇具有特殊性，例如造紙需要大量排放污水，所以通常需要鄰近河道且應(yīng)避免污染對(duì)下游造成重大影響；化工企業(yè)則不應(yīng)設(shè)在山溝里；水泥廠的附近若有煤礦和石灰礦則可減少原材料的運(yùn)輸距離；等等。工業(yè)房地產(chǎn)的地理位置符合生產(chǎn)的要求是該類房地產(chǎn)的顯著特點(diǎn)。

（二）影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

1.用地面積與形狀

廠區(qū)用地面積大小應(yīng)該合理，面積太小無(wú)法滿足生產(chǎn)需要，太大則多出的部分并不能增加房地產(chǎn)的價(jià)值，但有時(shí)要考慮廠區(qū)擴(kuò)建預(yù)留用地；用地形狀、地勢(shì)應(yīng)符合生產(chǎn)要求，不同的生產(chǎn)常常要求不同的用地形狀及地勢(shì)。

2.地質(zhì)和水文條件

廠區(qū)用地的地質(zhì)條件應(yīng)滿足廠房建設(shè)和材料堆放場(chǎng)地對(duì)土質(zhì)、承載力的要求；當(dāng)?shù)厮臈l件應(yīng)滿足廠區(qū)建設(shè)和生產(chǎn)的要求，例如：地下水位過(guò)高會(huì)影響建設(shè)施工，地下水有腐蝕性則會(huì)腐蝕基礎(chǔ)（特別是樁基礎(chǔ)）。河流的常年水位和流速、含砂量則影響生產(chǎn)取水及污水排放。洪水水位的高低則關(guān)系到廠區(qū)是否有被淹沒(méi)的可能性。

3.房地產(chǎn)用途

在進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)抵押、清算、兼并等目的估價(jià)時(shí)，由于房地產(chǎn)的用途可能發(fā)生改變，因此要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用于其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。