房估理論方法：凈收益流模式的確定
運用報酬資本化法估價，在求取估價對象的凈收益時，應根據(jù)估價對象的凈收益在過去和現(xiàn)在的變動情況及預測的收益期限，預測估價對象未來各期的凈收益，并判斷該凈收益流屬于下列哪種類型，以便選用相應的報酬資本化法公式進行計算：①凈收益每年基本上固定不變；②凈收益每年基本上按某個固定數(shù)額遞增或遞減；③凈收益每年基本上按某個固定比率遞增或遞減；④其他有規(guī)律變動的情況。
在實際估價中采用較多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益A可能的求取方法有下列3種：
（1）“過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法”。這是通過調(diào)查，求取估價對象過去若干年的凈收益，如過去3年或5年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為A.
（2）“未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法”。這是通過調(diào)查，預測估價對象未來若干年的凈收益，如未來3年或5年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為A.
?。?）“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”。
責任編輯：亮亮
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