不同付款方式下名義價格與實際價格的比較

房屋買賣中，合同約定成交價格已經確定的情況下，付款方式不同，將可能導致實際價格發(fā)生變化，那么對于買方而言，如何選擇對自己最為有利的付款方式呢？

首先咱們先來看一下什么是名義價格和實際價格。

名義價格：表面上的價格，能直接觀察到。以房屋買賣為例，購房合同中約定的價格為名義價格，如購房合同中約定房屋建筑面積為100m²、單價為15000元/m²，這就是名義價格。

實際價格：在名義價格的基礎上進行計算或處理得到的價格。

付款方式不同時，將可能導致名義價格與實際價格不同。

那么，不同的付款方式下，如何區(qū)分名義價格和實際價格呢。

在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價格為名義價格，在成交日期一次性付清或將不是在成交日期一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期的價格為實際價格。

下面咱們根據一個實際的小例子看一下。

例如：一套建筑面積為120m²、單價為15000元/m²的住宅，總價為180萬元，在購房合同中可能存在如下幾種付款方式：

一、成交日期一次性付清

此時名義價格和實際價格相同，單價為15000元/m²、總價為180萬元。

二、成交日期一次性付清，則給予3%的優(yōu)惠

此時名義價格為：單價15000元/m²、總價180萬元。

實際價格為：單價為15000×（1-3%）=14550元/m²、總價為15000×（1-3%）×120=174.6萬元。

此時，名義價格與實際價格不相同，且實際價格小于名義價格。

三、申請抵押貸款，首付為總房價的30%，其余70%向銀行申請抵押貸款，貸款期限為30年、貸款年利率6%，按月等額還本付息

此時名義價格為：單價15000元/m²、總價180萬元。

實際價格與名義價格相同：單價15000元/m²、總價180萬元。

理由：在申請抵押貸款的情況下，從房屋交易雙方當事人來看，買方是按照單價15000元/m²、總價180萬元支付房價款，賣方在成交日期一次性得到了180萬元的房價款，因此名義價格和實際價格相同。只是說買方支付的房價款中，其中有70%的房價款是從銀行申請的抵押貸款，至于抵押貸款的償還方式以及償還期限，是買方和銀行之間的債權債務關系，并不會對實際價格產生影響。

四、從成交日期起分期支付，第一期于成交日期支付80萬元，第二期于第一年年末支付50萬元，第三期于第二年年末支付50萬元（假定年折現(xiàn)率為6%）

此時名義價格為：單價15000元/m²、總價180萬元。

實際價格為：

實際總價：80+50/（1+6%）+50/（1+6%）²=171.67（萬元）

實際單價：171.67萬元/120=14306元/m²

此時，名義價格與實際價格不相同，且實際價格小于名義價格。

五、從成交日期起分期支付，第一期于成交日期支付80萬元，第二期于第一年年末支付50萬元，第三期于第二年年末支付50萬元，買方在支付第二期、第三期價款時，應按照支付第一期價款之日的貸款利率，向賣方支付利息（假定貸款利率為6%）

此時名義價格為：單價15000元/m²、總價180萬元。

實際價格為：

第二期支付的價款為：50×（1+6%），第三期支付的價款為：50×（1+6%）²

實際總價為：80+【50×（1+6%）】/（1+6%）+【50×（1+6%）²】/（1+6%）²=180（萬元）

實際單價為：180萬元/120=15000（元/m²）

此時，名義價格和實際價格相同。

六、約定成交日期的半年后一次性付清（假定年折現(xiàn)率為6%）

此時名義價格為：單價15000元/m²、總價180萬元。

實際價格為：

實際總價：180/（1+6%）^0.5=174.83（萬元）

實際單價：174.83萬元/120=14569（元/m²）

此時，名義價格與實際價格不相同，且實際價格小于名義價格。

結論：上述一、三、五的付款方式下，名義價格與實際價格相同；二、四、六的付款方式下，名義價格和實際價格不相同，且實際價格小于名義價格。

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